小区被盗频繁发生，物业公司应承担责任吗？物业服务存在严重瑕疵，业主是否有权减免物业费？一房二卖，房屋所有权应当归谁所有？7月19日，咸宁市中级人民法院民事审判第三庭副庭长、一级法官张涛作为特邀嘉宾做客《法治热线》，深度剖析物业房产纠纷中的热点问题，从小区频繁被盗到房屋漏水受损，再到一房二卖纠纷，每一个案例都直接关系到民众的切身利益，守护民众的“大民生”！

节目文字实录

主持人:在我们的生活中，经常会发现业主投诉物业管理服务不到位、物业公司向业主催缴物业费这类纠纷。在我们的法治节目中也经常会接到类似的法律咨询电话。物业纠纷，看似是小问题，实际上关乎的是我们的“大民生”。今天的节目，我们就现实生活中发生的案例，一起来学习物业纠纷相关的法律问题。

嘉宾：是的，这个物业的纠纷现在非常的常见，在民事案件中占比还是挺大的。我虽然职业是法官，但实际上，我居住的小区里面也存在很多业主和物业之间的矛盾。比如很常见的，每个小区都有的情形，业主不交物业费。为什么不交，原因也是五花八门，有的是不想交，有的是提出家里墙漏水是物业的责任，所以不交。还有的是小区存在被盗的现象，业主认为物业没有尽职尽责，所以不交。还有的是卫生绿化没做好，所以不交等等。

主持人:刚刚嘉宾跟我们讲了在实践过程中，业主大多都是因为什么理由不交物业费。其实我们更想了解的是，这些理由能不能成为业主少交或者是不交物业费的理由。我们身边有没有这样的一些案例。

嘉宾：有的，我先跟大家讲一个案例。某物业公司为温某居住小区提供物业服务，温某表示这家物业公司安全保卫工作存在漏洞，导致其家中财产被盗，所以拒交物业服务费。这家物业公司就将温某起诉了，要求他按照物业服务合同标准支付欠付的物业费。后来经过查明，案涉小区确实存在盗窃频繁发生的情形，仅在一个月内，就有同一伙罪犯连续作案三起。

主持人:一般情况下来说，如果小区盗窃属于偶发，而且物业公司也配合公安的调查工作，提供了摄像资料，也正常的巡逻了，那我们不能对物业公司过于苛求。但是刚刚你讲的案例中我们会发现，短期内，小区被盗窃多次。物业公司也没有采取有效的方式去预防和避免同样的情况再次发生，我们可不可以理解为这家物业公司是存在实质上的服务不足？

嘉宾：我认为可以这样理解，从刑事判决认定的事实来看，小区存在盗窃频繁发生的情形，这家物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，影响居民人身、财产安全，所以，这家物业公司应承担违约责任。在这个案例当中，法院认为物业公司的违约行为，导致了温某被盗窃而产生财产损失的后果，酌定将温某应支付的物业费予以下调。

主持人:我觉得这个判例还是很好的，在我们固有的印象当中，物业公司会简单的理解为，偷盗是警察和小偷之间的事，偷盗多少次，被偷多少财物，跟物业公司无关。但通过这个案例，我们会发现实际上并不是这样。

嘉宾：确实，这个判例也是为了提醒物业公司应按照合同约定，通过建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履行安全保卫义务，维护业主的人身和财产安全。对于安全管理措施不到位，造成小区业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的，人民法院可以酌情支持业主关于减免物业费的请求。本案有助于督促物业管理公司改善物业管理质量，提高服务水平，实现物业服务的“质价相符”，保障人民群众安居乐业。

主持人:除了小区被盗，我觉得比较常见的还有房屋漏水的问题。在日常生活当中，有的人家里漏水是因为房屋质量问题，有的则是因为楼上楼下之间用水不当或者是下水道堵塞造成的。

嘉宾：是的，之前就发生过这样一个案例，艾某、罗某夫妇购买了某小区11号楼一楼102号房屋，并向被告某物业公司交纳了物业费，接受该公司服务。随后，艾某对房屋进行了装修，尚未正式入住。2020年5月23日，因11号楼下水道一楼公共管道被杂物堵塞，引起一楼艾某家卫生间泛水，导致其屋内被污水浸泡，室内地板、家具受损，经评估其损失金额为3万余元。另查明，2020年4月，因小区一、二层房屋频繁泛水问题，物业公司曾将下水道泛水的情况在小区业主微信群做过提醒，要求小区业主不要往下水道丢纸巾等容易堵塞下水管道的垃圾，但未对小区下水管道存在的堵塞隐患进行清理排查。艾某、罗某向某物业公司索赔无果，提起诉讼。

主持人:这样的经历搁谁身上都挺糟心的，还没开始住，就因为管道堵塞造成了几万块钱的损失。这里面需要注意的是，这个泛水的原因不是业主本人的原因，而是小区公共管道堵塞导致，这种情况下，物业公司是否应当承担责任？

嘉宾：这个责任肯定是要承担的，为什么这么说。因为这个物业公司作为小区物业管理方，负有对小区公共设施的管理维护义务。本案中，造成堵塞的下水管道属公共设施，在本案事发前已存在一、二层房屋频繁泛水问题，事发前某物业公司也在微信群做过相关提醒，表明其已发现隐患存在，但未及时排查疏通，故对造成102房屋泛水一事，某物业公司未尽到职责，存在过错，其对于艾某夫妇的合理损失应承担相应赔偿责任。所以在这个案例中，法院判决某物业公司向艾某、罗某赔付了财产损失。

主持人:这个案例之所以最后到了法院，可能还是因为这个物业公司认为自己没有过错。在他看来，他已经将下水道泛水的情况在小区业主微信群做过提醒，要求小区业主不要往下水道丢纸巾等容易堵塞下水管道的垃圾。做到这样，就已经是尽到自己的职责和义务了。

嘉宾：这里面就涉及到《民法典》中的一个规定，也就是物业服务人的一般义务。《民法典》第942条第1款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”在这个事件当中，物业公司在发现附属设施出现故障时，不仅需要告知全体业主，同时也需要对故障部分及时处理，将公共区域恢复到可正常使用状态。公共区域的故障，通常存在人为造成和自然产生两种原因，但物业公司具有维护业主共有区域正常运行的义务，不能以损害系人为造成为由，拒绝维修。在本案中，物业公司与开发商签订前期物业服务合同并制定业主临时管理规约，向业主收取物业费，已经与业主形成物业服务合同关系。小区公共管道部分，系小区附属设施，属于物业服务人的管理范畴。业主共有部分出现故障，已经对业主造成损失。物业服务人在了解到损害结果发生后应当进行管理和维护，其在微信群中发出通知的目的是降低损失，但仅采取通知行为，未及时对故障区域进行维修，不能实现阻碍损害结果发生的目的。物业公司未能履行物业服务的一般义务，构成违约，应对因此给业主造成的损害承担赔偿责任。

主持人:人民法院审查物业服务人是否履行一般义务，主要审查哪些方面的内容？

嘉宾：一，物业服务人的管理范围；二，物业服务人是否采取相应措施，采取的行为措施是否属于管理和维护的方式，是否以降低损害、避免损失为目的；三，物业服务人采取的措施是否有效阻碍或降低了损害结果的发生。像小区里面的消防、公共照明等附属设施同样属于业主共有部分。公共管道由全体业主共同使用，且属于建筑物附属设施，应当由物业公司进行管理和维护。

主持人:今天这个知识点非常重要，我们会发现，《民法典》将物业公司的一般义务上升到法律层面规范，这也是体现了立法机关对人民群众基本生活的关注与重视。

嘉宾：确实，但是在司法实践中，许多物业公司容易忽视履行一般义务，导致业主普遍认为物业公司“收费积极，出事不管”。特别是，当小区业主共有部分出现危险、故障或致人损害，物业公司通常抗辩其不应当承担责任而引发相关纠纷。刚刚讲的这个案例，从法院的判决结果，就明确了物业公司对小区业主共有部分的维护、管理义务，物业公司应对其怠于履行义务造成的损失以及损失扩大部分承担赔偿责任。

主持人:刚刚前面我们讲的是物业纠纷，实际上在我们的节目中，还接到过一些买房纠纷。比如说，一房卖给了两个主。什么意思呢，就是房主订立了两个买卖合同卖给了两个不同的买房人，这种情况下，纠纷必然就产生了，这种情况下，大家就很关心，这个房子到底应该属于谁。

嘉宾：实践中，确实经常会出现因一房二卖诉至法院的纠纷。先跟大家讲个案例，2020年11月8日，金某与高某签订拆迁安置房买卖合同，约定金某将拆迁安置后的房屋出售给高某。由于尚未选房和安置，金某配合高某办理选房并交付相关文件和手续。高某已按合同约定于2021年8月16日支付最后一笔购房款5万元。金某在2022年1月选中讼争安置房屋并办理交房手续后，并没有依约将房屋交付给高某。2022年8月24日，金某又与陈某签订房屋买卖合同，将此房屋出卖给陈某，合同约定了违约责任、交易价格、付款时间和方式。后来陈某分两次支付款项，金某出具收条。陈某将房屋装修，实际使用近两年后才得知房子被一房二卖，所以起诉到法院。高某也起诉请求法院保护其对涉案房屋的权益。

主持人:遇到这样不讲诚信的卖房人，搁谁谁都头疼，那法院在处理此类纠纷时，通常会考虑哪些因素来判决房屋所有权的归属？这个案子又是如何处理的?

嘉宾：本案的争议焦点是金某先后与高某和陈某分别签订两份房屋买卖合同，应当履行哪一份合同的问题。金某违背诚信，先后与高某、陈某签订房屋买卖合同，但均未为此二人办理房屋买卖预售备案登记和房屋过户登记手续，虽然金某与高某签订合同的时间早于与陈某签订合同的时间，但金某在与陈某签订房屋买卖合同后，将讼争房屋交付给陈某使用。陈某收房后支付购房款，对房屋进行装修后出租使用近两年时间。因并无证据证明陈某与金某存在恶意串通，故认定陈某合法占有、使用讼争房屋，其合法权利应优先予以保护。高某诉请金某交付已由陈某合法占有的讼争房屋，诉讼请求不能成立。

主持人:在很多人的认知里，可能会觉得，一房二卖的房子最终属于谁，可能更多的是要考虑，谁先交钱买的房。但如果像案例中一样，先买房但未过户，那这个先买后买可能并不能决定房屋的权属。像刚刚案例中两的，两个买家都没有办理过户登记，应当履行哪份合同？优先保护谁的利益？

嘉宾：根据相关规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”据此，实践中，如果未办理过户登记，数份买卖合同一般按照以下顺序履行：（1）先办理预告登记的；（2）先合法占有的；（3）先支付价款的；（4）合同成立在先的。关于合法占有的判断标准，实践中一般以交钥匙、支付物业费等标准判断买受人是否进行了实际占有。

本案中，首先，需要判断买卖合同的效力。金某与高某签订的买卖合同合法有效。虽然金某与高某签订的买卖合同成立在先，但是由于金某与陈某并非恶意串通，金某与陈某之间的买卖合同合法有效。其次，双方当事人均未办理过户登记，不能以登记确定产权归属。本案也未办理预告登记，不能阻止陈某办理过户登记。再次，虽然金某与高某签订的买卖合同成立在先，但是金某将房交付陈某，陈某对房屋进行了合法的、事实上的占有、控制，因此应当优先获得保护。

主持人:未获得保护的一方买受人怎么办呢？

嘉宾：首先，如果有证据证明另一方买受人与出卖人签订的买卖合同存在恶意串通的情形，可以向法院起诉请求宣告合同无效。其次，买受人可以主张解除与出卖人之间的买卖合同，并请求出卖人承担返还已付购房款、赔偿损失、支付违约金等违约责任。当事人请求赔偿房屋溢价损失的情形，法院一般会根据案情综合认定。

主持人:对于购房者而言，如何防范一房二卖？

嘉宾：1.在交易之前要尽调查义务，了解房屋的产权状况、使用状况，比如实地查看房屋。如果出卖人拒绝实地查看，或者实地查看后发现房屋被他人占有，房屋很有可能存在产权风险。签订合同时，建议在合同中约定违约金等条款。在签订了买卖合同的情况下要及时请求办理过户登记。

2.先买受人可以与出卖人约定办理预告登记。出卖人为买受人办理预告登记后，未经买受人同意，将房屋出卖给后买受人的，不发生物权效力。即预告登记可以阻止后买受人办理过户登记。但预告登记有期限限制，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。当事人也可以进行购房合同备案、办理网签。购房合同备案和网签一定程度上可以阻止出卖人一房二卖，但是效力弱于预告登记。

主持人：感谢法官的建议，其实在我们的现实生活当中，比较常见的“一房二卖”的陷阱还存在于二手房市场，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”、“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄几十上百万，所以我们也要提醒购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管部门进行备案，及时办理房产变更登记。