房屋出租人对承租人的安保法律义务必须重视
作者: 王力   发布时间: 2012-10-10 17:50:00

裁判要旨

房屋所有人通过出租房屋可以实现经济利益,但是在法治社会中责权利高度一致,房屋出租人在实现经济利益的同时,还负有对房屋承租人的安保法律义务。因此,房屋出租行业亟待提高安保法律意识,尽可能避免因房屋瑕疵引起人身伤亡悲剧。

案情回放

2008年1月至2009年2月,刘某、张某夫妇为方便其子刘甲读书而租住廖某、朱某所有的房屋,该房内安装有一台燃气热水器。2009年2月7日晚8时许,刘某、张某夫妇及其子刘甲三人先后使用热水器洗澡,其后刘某用煤气灶为其子刘甲煮了一碗方便面。当晚9时许,刘甲称其身体不舒服,想吐,后来便上床睡觉。2009年2月8日凌晨2时许,刘某到刘甲的卧室查看刘甲时,发现刘甲已中毒身亡,自己也大小便失禁,张某全身无力,刘某立即打电话给120和110,120医生赶到后将张某送至医院治疗。其后公安分局刑事警察大队人员亦到现场进行勘查。 2009年2月26日省公安厅作出刑事科学技术鉴定书,结论为:(一)经检验,送检死者刘甲胃内容物未检出常见有机磷农药、有机氮农药、氨基甲酸酯类农药、拟除虫菊酯类农药、毒鼠强鼠药成份。(二)送检死者刘甲心血中检出一氧化碳的成份,碳氧血红蛋白的含量为49.6%。2009年4月20日,刑警大队作出关于刘甲死因的分析说明,内容为:(一)死者刘甲可以排除毒物中毒死亡。(二)死者刘甲的致死原因为一氧化碳中毒。同时查明,出租房安装的燃气热水器属直排式,该燃气热水器燃烧时所需的氧气都从室内采集,在燃烧的同时,将产生的废气直接向空气中排放,在房间密闭的情况下,很容易造成有害气体积聚和氧气缺乏。另查明,房东廖某、朱某的出租房中安装的直排式燃气热水器并未安装通风烟道,在出租给刘某、张某使用前,其已使用10多年,而国家相关法律规定直排式燃气热水器的使用年限是6年。原国家轻工局、国内贸易局于1999年颁布的《关于禁止生产、销售浴用直排式燃气热水器的通知》规定,从2000年起禁止生产和销售直排式燃气热水器。廖某、朱某不能提交购买该直排式燃气热水器的发票、使用说明书,无法确定热水器的生产商和销售商。

法院裁判

法院认为,公民享有生命健康权。公民、法人由于过错侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。本案中刘某、张某及其子即受害人刘甲承租廖某、朱某所有的房屋居住,双方形成房屋租赁合同法律关系。廖某、朱某按租赁合同约定向刘某、张某交付了房屋及附属设施即燃气热水器。刘某、张某之子刘甲系一氧化碳中毒在廖某、朱某所有的房屋中死亡这一损害后果已由刑事科学技术鉴定书进行了确认。本案的关键是廖某、朱某是否有过错,其过错与受害人刘甲的死亡是否有法律上的因果关系。廖某、朱某作为房屋的出租人要保证租赁物不能危及承租人的安全或健康,对房屋内的设施负有维修的责任,应保证房屋设施正常、安全地使用。廖某、朱某明知在房屋内安装的直排式燃气热水器未安装通风烟道不合规范,会导致热水器在不完全燃烧时一氧化碳废气滞留在室内,给使用者留下安全隐患。同时还明知安装的直排式燃气热水器是超年限使用,仍不更换,故廖某、朱某存在将具有瑕疵的房屋设施交付刘某、张某使用,却不如实告知房屋瑕疵之过错。廖某、朱某作为房屋的出租人对承租房屋的刘某、张某及其受害人刘甲有安全保障义务,廖某、朱某的上述过错与受害人刘甲的死亡有法律上的因果关系。刘某、张某作为完全民事行为能力人且又作为受害人刘甲的监护人,对受害人刘甲的人身安全、学习生活有完全的保护、监管责任。刘某、张某作为受害人刘甲的父母应在受害人使用热水器洗澡时保持室内通风。刘某作为医生应对一氧化碳中毒症状有最起码的认知,但其在刘甲有中毒初步症状时,未采取及时有效的措施防止死亡后果的发生。刘某、张某对受害人刘甲的监管失职是造成其死亡的主要原因,廖某、朱某未尽安全保障义务是造成刘甲死亡的次要原因,故刘某、张某承担主要赔偿责任,廖某、朱某承担次要赔偿责任。廖某、朱某无证据证明所安装的直排式燃气热水器是由熊某出售和安装,故熊某对受害人刘甲死亡不承担赔偿责任。廖某、朱某辩称一氧化碳的来源不明,不一定是热水器产生的,有可能是刘某为其子煮面时泄露了一氧化碳而导致中毒。法院认为煮面所花的时间很短,发生一氧化碳泄漏导致中毒的可能性很小,更何况在厨房中有排风扇进行排气。公安分局的现场勘查笔录中也确认煮面所用的煤气灶完好且液化气钢瓶的闸阀处于关闭状态。廖某、朱某也无证据证明受害人刘甲的死亡与刘某煮面有关。故对廖某、朱某辩解意见不予采纳。据此判决:刘某、张某因其子刘甲死亡的各项损失合计为282358.50元,由廖某、朱某承担30%赔偿责任即84707.55元,由刘某、张某自行承担70%赔偿责任即197650.95元。

法官评析

1、房屋出租人对承租人的安保法律义务概念。是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素,对于上述因素存在的安全隐患具有相应的维修、更换保障义务。否则,将对因此造成的损害后果承担法律责任。其法律特征一般为依附于租赁主合同的附随法律义务,随着租赁主合同的生效而生效。借鉴买卖法律关系,可分为权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任两种。前者为担保出租的标的物上的权利无瑕疵的责任,后者为担保标的物质量上无瑕疵的责任。其归责原则仍然是诚信基础上的过错责任原则,即出租人明知其出租的房屋及配套设施存在危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素,却既不采取维修、更换措施,亦不履行告知、说明等义务,放任危害后果发生,则可以直接推定出租人具有过错,应负相应法律责任。

2、出租人承担安保法律义务的范围。房屋出租后所有权与使用权相分离,在发生承租人人身、健康、财产损害事故之后,往往伴随着房屋租赁合同双方混合责任。出租人仅在明知房屋本身存在质量瑕疵、日用设施(煤气管道漏气、劣质煤气热水器、照明电路漏电)类似安全隐患,而未采取维修、更换、安全说明等措施,根据过错责任的大小划分责任比例。而对于超出正常民事行为能力人能够理解、判断、认知范围以外的因素造成的损害责任,则不负民事责任。如自然灾害、山崩、水渍、房屋设计缺陷、承租人不当使用引起的承租人损害后果,出租人不负法律责任。

3、关于民事责任竞合问题。本案中,除了出租人对于其劣质燃气热水器引发一氧化碳致使承租人中毒死亡应负过错责任外,还包含着劣质产品生产者、销售者产品质量法律责任,即两种法律责任之竞合。当出租人能够举证证明确切的产品生产者、销售者的情况下,有两种处理方式:其一,根据合同相对性原则,出租人对于承租人的损害后果是第一责任人,由出租人在过错责任范围内承担赔偿责任,出租人在对承租人依法履行赔偿责任之后,依法得向劣质产品生产者、销售者追偿相应损失;其二,当事人也可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,向法院申请追加产品生产者、销售者为共同被告参加诉讼,再根据各责任主体的过错责任、原因力大小来确定各自应当承担的民事责任。

(原载于湖北法院网)


编辑:司法行政处
文章出处:研究室

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