夫妻一方擅自处分共同房产无效
作者: 王力   发布时间: 2014-02-18 16:50:19

简要案情

严某与陈某原系夫妻关系,因感情不合协议离婚,协议中双方对夫妻共同财产作了分割,另外书面约定将夫妻共同所有的一间门店赠与儿子。随后,陈某擅自与刘某签订房屋买卖合同,将该门店以8万元的价格转让并交付给刘某,但尚未办理过户手续。严某得知房屋被卖,向法院提起诉讼,请求确认陈某与刘某买卖门面房的合同无效。

诉讼焦点

本案围绕陈某单独处分门店行为的法律效力产生分歧:

一种诉讼观点认为,诉争门面房登记在陈某名下,其有权单独处分。且刘某买房已支付了价款,房屋已交付买方使用,符合不动产善意取得规定,为有效合同;

另一种诉讼观点认为,不动产赠与他人必须在办理房产过户登记之后才发生法律效力,该门面房在诉讼期间仍是原夫妻二人的共同财产,门面房尽管登记在陈某名下,但本质上属于共同房产,陈某单独处分房产行为无效。

法院按照第二种意见作出判决,判决支持严某的诉讼请求。

法官评析

1.关于不动产交易善意取得。根据物权法规定,善意取得须符合三个条件:一是买方主观善意;二是买方已支付对价;三是依法办理房产交易过户登记,具备上述三个要件后不动产善意取得始为发生。本案中,刘某基于对房产证记载事项的信赖而与陈某签订了房屋买卖合同,且支付了合理对价,但在过户登记完成之前发现陈某系擅自处分共同房产,属无权处分人,若再继续要求履行合同,主观上就不再是善意。又因客观上过户登记并未实际完成,因此不符合物权法关于不动产善意取得的主、客观要件。

2. 关于赠与不动产的效力。严某、陈某与儿子的房屋赠与合同成立但未生效。严某和陈某在离婚协议中约定该房屋赠与儿子,系双方真实意思表示,其约定符合法律规定。但赠与合同为实践性合同,依据合同法规定,赠与不动产在产权过户登记以前,合同并不生效。据此,本案中的赠与合同虽然合法成立,但是因欠缺房产登记法律行为,因此赠与合同未生效,房屋仍为严某、陈某共有。

3.关于共有人单独处分房屋的效力。因陈某无权单独处分该共同门面,依据最高人民法院司法解释规定,共同共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。综上,陈某单独处分共有的门面房无效。

   


编辑:司法行政处
文章出处:研究室

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